Trong khi đó, lãi suất vay mua nhà, áp lực trả nợ và tình trạng thiếu hụt căn hộ vừa túi tiền tiếp tục là những rào cản lớn, khiến cơ hội sở hữu nhà ở vẫn nằm ngoài tầm với của nhiều người.
Các tòa chung cư tại Khu đô thị Tây Hồ Tây (phường Xuân Đỉnh). Ảnh: Quang Thái
Giá bán giảm cục bộ, người mua vẫn thận trọng
Theo số liệu của CBRE Việt Nam, trong quý III-2026, thị trường Hà Nội ghi nhận khoảng 3.900 căn hộ được giao dịch, giảm 33% so với quý trước và 66% so với cùng kỳ năm 2025. Đây là mức hấp thụ theo quý thấp nhất kể từ năm 2024.
Thanh khoản suy giảm đã tạo áp lực điều chỉnh giá tại một số dự án. Cụ thể, giá chào bán sơ cấp căn hộ chung cư bình quân đạt khoảng 86 triệu đồng/m² thông thủy, chưa bao gồm thuế giá trị gia tăng, kinh phí bảo trì và các khoản chiết khấu, giảm 9% so với quý trước và 6% so với cùng kỳ năm 2025. Tại khu vực nội đô, giá chào bán sơ cấp bình quân đạt khoảng 107 triệu đồng/m², giảm tương ứng 6% và 3%.
Trong khi đó, cơ cấu nguồn cung vẫn chưa đáp ứng được nhu cầu của nhóm khách hàng có ngân sách hạn chế. Theo số liệu thị trường Savills Việt Nam công bố trong tháng 10-2026, căn hộ hạng C chỉ chiếm khoảng 4% nguồn cung sơ cấp tại Hà Nội trong quý III-2026.
Ngược lại, hơn 70% số căn hộ giao dịch trong kỳ có giá trên 6 tỷ đồng. Sự chênh lệch này cho thấy phân khúc nhà ở vừa túi tiền vẫn khan hiếm, khiến cơ hội tiếp cận nhà ở của nhóm người mua có thu nhập trung bình và thấp tiếp tục bị thu hẹp.
Tuy nhiên, việc giá giảm tại một số dự án không đồng nghĩa toàn bộ thị trường đã bước vào chu kỳ giảm sâu. Biên độ điều chỉnh phụ thuộc vào nhiều yếu tố, từ vị trí, chất lượng công trình, tiến độ bàn giao đến khả năng kết nối giao thông, hệ thống tiện ích và áp lực tài chính của người bán.
Tại những khu vực có hạ tầng phát triển, nhu cầu ở thực lớn, giá căn hộ vẫn có thể duy trì ở mức cao. Ngược lại, các dự án có giá bán vượt xa khả năng chi trả của phần đông khách hàng hoặc phải cạnh tranh với nhiều sản phẩm tương đồng có thể chịu áp lực giảm giá lớn hơn.
Đáng chú ý, thị trường đang phân hóa rõ nét hơn theo mục đích mua nhà. Với người mua để ở, tổng chi phí sở hữu, môi trường sống và khả năng cân đối tài chính trong dài hạn là những yếu tố then chốt. Trong khi đó, nhà đầu tư ngày càng thận trọng với các căn hộ có giá cao nhưng hiệu quả cho thuê không tương xứng.
Rào cản từ áp lực tài chính
Dù giá căn hộ đã có dấu hiệu hạ nhiệt, cơ hội sở hữu nhà ở của phần đông người dân vẫn còn hạn chế. Theo phép tính giả định của TS Trần Xuân Lượng, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam, với mức giá chào bán sơ cấp bình quân 86 triệu đồng/m², một căn hộ diện tích 70m² có giá khoảng 6 tỷ đồng, chưa kể thuế, phí và chi phí hoàn thiện nội thất. Ngay cả khi giá giảm 9%, đơn giá còn khoảng 78,3 triệu đồng/m², tương ứng khoảng 5,5 tỷ đồng cho một căn hộ cùng diện tích, vẫn là mức giá không dễ chấp nhận với rất nhiều người.
Với một căn hộ có giá khoảng 3 tỷ đồng, nếu người mua chuẩn bị 30% vốn tự có, tương đương 900 triệu đồng, số tiền cần vay sẽ là 2,1 tỷ đồng. Giả sử khoản vay có lãi suất 10%/năm, thời hạn 20 năm và được trả góp theo dư nợ giảm dần, số tiền phải thanh toán trong tháng đầu tiên là khoảng 26 triệu đồng.
Như vậy, với nhiều gia đình trẻ tại Hà Nội, việc mua nhà vẫn là gánh nặng tài chính đáng kể, ngay cả khi giá bán đã điều chỉnh. Đáng lo ngại hơn, nếu lãi suất ưu đãi chỉ áp dụng trong thời gian đầu rồi chuyển sang lãi suất thả nổi, áp lực trả nợ có thể tiếp tục gia tăng.
“Giá bán không phải yếu tố duy nhất quyết định khả năng mua nhà. Một căn hộ giảm vài phần trăm nhưng vẫn có tổng giá trị lớn, trong khi thu nhập không tăng tương ứng, chưa chắc đã trở nên dễ tiếp cận. Người mua cần xem xét đồng thời giá căn hộ, tỷ lệ vốn tự có, chi phí vay, phí quản lý, chi phí hoàn thiện nội thất và khả năng duy trì nguồn thu ổn định trong suốt thời gian trả nợ”, TS Trần Xuân Lượng khuyến cáo.
Ở góc độ thị trường, TS Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng, tình trạng thiếu hụt sản phẩm phù hợp với khả năng chi trả vẫn là bài toán cần giải quyết. Nếu nguồn cung mới tiếp tục tập trung chủ yếu ở phân khúc trung và cao cấp, người có nhu cầu ở thực nhưng ngân sách hạn chế sẽ vẫn khó tìm được nhà phù hợp, ngay cả khi thị trường xuất hiện những đợt điều chỉnh giá cục bộ.
Để cải thiện khả năng tiếp cận nhà ở, cần đa dạng hóa nguồn cung, đặc biệt là nhà ở xã hội, nhà ở thương mại có giá hợp lý và nhà cho thuê dài hạn. Bên cạnh đó, việc minh bạch thông tin về giá giao dịch, pháp lý dự án, tiến độ xây dựng và điều kiện vay vốn sẽ giúp người mua có cơ sở đánh giá chính xác hơn, hạn chế rủi ro khi quyết định đầu tư một khoản tiền lớn.
Những điều chỉnh giá tại một số dự án có thể mở ra cơ hội thương lượng thuận lợi hơn cho người mua. Tuy nhiên, trong bối cảnh thị trường tiếp tục phân hóa, người mua nên ưu tiên các dự án có pháp lý minh bạch, bảo đảm khoản trả nợ hằng tháng phù hợp với thu nhập ổn định, đồng thời duy trì một khoản dự phòng cho những biến động bất ngờ. Điều quan trọng không chỉ là căn hộ đã giảm giá bao nhiêu, mà còn là mức giá đó có phù hợp với thu nhập, sản phẩm có đáp ứng nhu cầu thực tế và người mua có đủ khả năng duy trì việc trả nợ một cách an toàn, bền vững hay không.
