Gần đây, chia sẻ của Fan Junjie - Một chàng trai người Trung Quốc, về hành trình đầu tư BĐS đã nhận được sự quan tâm lớn trên MXH. Fan Junjie cho biết bản thân đang sở hữu 14 căn nhà, phần lớn trong số này đã được cho thuê, mang về cho anh khoảng 180.000 NDT/năm (khoảng 696 triệu đồng). Tổng số tiền Fan Junjie đã bỏ ra để mua và cải tạo 14 căn nhà này rơi vào khoảng 2 triệu NDT (khoảng 7,3 tỷ đồng).
Hành trình đầu tư nhà cũ của Fan Junjie bắt đầu từ cuối năm 2023, khi chính sách hạn chế mua nhà tại Trung Quốc bắt đầu được nới lỏng. Căn đầu tiên anh mua nằm ở quận Khai Phúc (Trung Quốc), rộng 54 m2 và có giá chỉ 200.000 NDT (khoảng 730 triệu đồng). Khi lần đầu bước vào căn nhà này, Fan Junjie thậm chí nghĩ rằng đây là nơi "cho ở miễn phí cũng không muốn ở".
Căn nhà đã bỏ trống nhiều năm, trên sàn có xác chuột và ruồi, trong phòng phủ đầy mạng nhện. Tuy nhiên, Fan Junjie vẫn quyết định mua vì nhận thấy vị trí của nó rất tốt. Căn hộ gần đại học, bệnh viện, công viên. Với diện tích 54 m2, giá mua chỉ khoảng 3.700 NDT/m2 (khoảng 13,5 triệu đồng), trong khi thời điểm đó giá nhà cũ trung bình tại khu vực này đã vượt 10.000 NDT/m2 (khoảng 36,5 triệu đồng/m2).
Những cuốn sổ đỏ mà Fan Junjie đang sở hữu
Thay vì vay ngân hàng, Fan Junjie trả toàn bộ tiền mặt để sở hữu căn nhà. Sau đó, anh chi thêm khoảng 80.000 NDT (khoảng 292 triệu đồng) để sửa sang. Cứ như vậy, Fan Junjie bắt đầu tìm hiểu thị trường nhà cũ, đã xuống cấp. Đến khi mua căn thứ tư, Fan Junjie mới bắt đầu tính toán nghiêm túc hiệu quả đầu tư. Căn nhà có giá 247.000 NDT (khoảng 902 triệu đồng), nếu cho thuê có thể thu 2.300 NDT/tháng (khoảng 8,4 triệu đồng). Tính theo giá mua và tiền thuê, tỷ suất tiền thuê đạt khoảng 11%/năm. Con số này khiến anh nhận ra những căn nhà cũ giá thấp có thể tạo ra dòng tiền đáng kể nếu chọn đúng vị trí.
Giai đoạn Fan Junjie mua nhà mạnh nhất rơi vào giai đoạn từ giã năm 2024 đến cuối năm 2025. Có tháng anh mua tới 2 căn. Anh kết nối với nhiều môi giới BĐS, sau đó chạy xe điện quanh hàng chục khu nhà cũ ở quận Khai Phúc (Trung Quốc) để xem nhà và chốt giao dịch.
Theo Fan Junjie, những căn nhà quá cũ thường có nhiều dư địa để thương lượng giá. Một căn nhìn bên ngoài có vẻ còn khá ổn chưa chắc đã là lựa chọn tốt, bởi hệ thống điện nước bên trong có thể đã xuống cấp. Thay vì bỏ tiền mua một căn có giá cao hơn nhưng vẫn phải sửa chữa, anh thích mua những căn "cũ đến mức phải đập đi làm lại", sau đó chủ động kiểm soát toàn bộ quá trình cải tạo. Chi phí cải tạo trung bình mỗi căn của anh được khống chế ở mức khoảng 37.000 NDT (khoảng 135 triệu đồng).
Sau một thời gian cho thuê, Fan Junjie phát hiện những căn nhà có "view cây xanh" đặc biệt được khách thuê ưa chuộng. Có căn sau khi anh đăng tin chỉ 10 phút đã có người đặt cọc. Một số nhân viên làm việc tại bệnh viện gần đó còn sẵn sàng ký hợp đồng trước 2-3 tháng để giữ chỗ. Vì vậy, tiêu chí mua nhà của anh dần được điều chỉnh: Ưu tiên những căn ở tầng 3-4, có view cây xanh và tổng giá dưới 300.000 NDT (khoảng 1,1 tỷ đồng).
Một trong số những căn nhà Fan Junjie đang cho thuê sau khi cải tạo
Anh cũng cố tình mua các căn nhà trong cùng một khu vực để giảm thời gian quản lý. Với 14 căn nằm tương đối gần nhau, Fan Junjie chỉ cần chạy xe điện khoảng 30 phút là có thể đi một vòng kiểm tra toàn bộ tài sản.
Khi cải tạo, anh sử dụng một phong cách tương đối thống nhất cho các căn hộ. Sàn được lát loại gạch vân gỗ dễ vệ sinh. Các thiết bị dễ hỏng như đèn, công tắc, ổ cắm cũng được sử dụng cùng thương hiệu và mẫu mã để khi có sự cố có thể nhanh chóng thay thế. Anh ưu tiên phần xây dựng và nội thất cơ bản, hạn chế đầu tư quá nhiều vào đồ trang trí.
Fan Junjie cho rằng khách thuê thường muốn tự trang trí không gian sống theo sở thích riêng. Đồ trang trí như thảm cũng dễ bám bẩn và khó xử lý khi khách nuôi thú cưng, vì vậy việc giảm bớt nội thất có thể hạn chế chi phí sửa chữa và tranh chấp khi khách trả nhà. Anh còn tìm mua một số đồ nội thất gỗ đã qua sử dụng tại chợ đồ cũ để tiết kiệm ngân sách nhưng vẫn giữ được vẻ ngoài của căn hộ.
Nhờ dòng tiền từ 14 căn nhà, cuộc sống của Fan Junjie cũng thay đổi đáng kể. Anh cho biết trước đây từng làm việc 18-20 giờ mỗi ngày và thường xuyên đi công tác. Sau khi sở hữu khoảng 7-8 căn nhà cho thuê, anh nhận ra số tiền kiếm được đã đủ để đáp ứng nhu cầu của mình.
Hiện 14 căn nhà mang về gần 180.000 NDT tiền thuê mỗi năm (khoảng 696 triệu đồng), trong khi chi phí sinh hoạt cá nhân của anh không quá 2.000 NDT/tháng (khoảng 7,3 triệu đồng). Anh không có nhu cầu mua sắm nhiều, thường tự nấu ăn tại nhà và chủ yếu di chuyển bằng xe điện. Nhờ vậy mà hiện tại, Fan Junjie không còn phải đi làm văn phòng để kiếm tiền trang trải cuộc sống. Nguồn thu nhập từ việc cho thuê nhà đã đủ để anh vừa chi tiêu, tiết kiệm và tiếp tục mở rộng danh mục BĐS của mình.
Chàng trai sống đơn giản, thích nấu ăn, không ham mua sắm nên chi phí cơ bản hàng tháng cũng không tốn quá nhiều
Câu chuyện của Fan Junjie cho thấy mô hình mua nhà cũ giá thấp, cải tạo rồi cho thuê tại Trung Quốc đang được một bộ phận người trẻ quan tâm, đặc biệt tại những thành phố có giá nhà tương đối thấp nhưng nhu cầu thuê tập trung quanh bệnh viện, trường học và các khu thương mại. Tuy nhiên, hiệu quả của mô hình phụ thuộc rất lớn vào giá mua, chi phí cải tạo, khả năng tìm khách thuê và vị trí của từng căn nhà; tỷ suất tiền thuê cao trong ngắn hạn cũng không đồng nghĩa giá trị bất động sản sẽ luôn được duy trì về dài hạn.
(Nguồn: Zhihu)
